Claro que não se deve alardear situações que foram pontuais e que não são comuns, mas alguns cuidados devem ser sempre observados para a realização de uma obra segura e que não coloque em risco a edificação como um todo.
A questão é tratada pelo Código Civil no artigo 1336, inciso II, o qual transcrevemos:
“Artigo 1336 – São deveres do condômino:
…
II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação.”
A realização de reformas, alterações ou adaptações é inerente ao direito de propriedade, consagrado pela Constituição Federal. Porém, não existem direitos absolutos no ordenamento jurídico brasileiro e, por tal razão, o direito de propriedade sofre limitações. Uma delas é justamente com relação ao uso nocivo da propriedade, o que pode ocorrer no caso de comprometimento da segurança, como definido no artigo acima. Normalmente, a Convenção de Condomínio e Regulamento Interno também cuidam da matéria.
Primeiramente, em que pese se tratar de uma obviedade, importante mencionar que nenhuma parte estrutural deve ser suprimida, mantendo-se intactas as vigas, colunas e até algumas portas da unidade. Por tal razão, sugere-se acompanhamento da reforma por engenheiro civil, que fará um projeto baseado em um estudo minucioso da planta do imóvel, emitindo e recolhendo a taxa do que se chama ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ao Conselho de Engenharia e Arquitetura (CREA), sendo este o órgão fiscalizador da classe, bem como eventual alvará autorizando a obra emitido pela Municipalidade.
Além da questão estrutural, o projeto de engenharia também é importante porque normalmente contempla as partes elétrica e hidráulica da unidade, as quais em princípio deverão ser mantidas conforme projeto original da construtora.
Relevante também lembrar que o síndico tem responsabilidade sobre eventual dano causado pela unidade, respondendo nas esferas cível e criminal caso tenha sido omisso no cumprimento de suas funções, destacando-se ao caso o dever de fiscalização, sem prejuízo da responsabilidade do proprietário do imóvel.
Desta forma, orientamos o síndico a solicitar, por escrito através de notificação endereçada ao titular da unidade, esclarecimentos acerca da reforma, bem como a apresentação do projeto.
Havendo negativa na prestação das informações, pode lançar mão de medidas extrajudiciais ou de processo judicial com vistas a embargar a obra, inclusive de forma liminar logo no início da demanda. Claro que, neste caso, deve possuir o mínimo de provas aptas a comprovar os riscos que a reforma traz ao edifício.
Mas, questiona-se: todas as reformas necessitam de acompanhamento por engenheiro, recolhimento de ART e de ciência ao corpo diretivo do condomínio? A resposta é negativa e deve haver uma avaliação caso a caso. Se há grande movimentação de empregados na obra, quantidade significativa de materiais de construção sendo entregues na unidade, bem como pelo barulho produzido, é possível fazer uma aferição sobre a grandiosidade da reforma.
Portanto, cabe ao síndico ser diligente na verificação das obras realizadas nas unidades, devendo utilizar seu poder de fiscalização, inerente a sua função administrativa; ao condômino, necessário bom senso para não fazer mau uso da propriedade, adotando as medidas necessárias para não colocar em risco a edificação como um todo.
fonte: Revista ZAP Imóveis
